يلتزم المطور بإصدار عقد تأمين المسؤولية قبل إبرام الصفقة الأولى مع المشتري. وإلا فلن يتمكن من تسجيله في Rosreestr. تم إجراء هذه الإضافات وغيرها في عام 2014 بموجب القانون الاتحادي رقم 294 بشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية.
جوهر
منذ عام 2014 ، تلتزم شركة البناء بتأكيد الوفاء بالالتزامات من خلال إصدار ضمان أو تأمين المسؤولية المدنية للمطور في البناء المشترك. سيسمح هذا للمشتري بإعادة أمواله في حالة حدوث مواقف غير متوقعة.
مشروع القانون المعتمد يحدد مسؤولية المطور عن:
- تجنب الالتزامات
- تسليم كائن غير مكتمل ؛
- الافلاس قبل التسليم
يخشى الخبراء أن تؤدي الابتكارات إلى ارتفاع أسعار المنتجاتالملكية. وأكدت الحكومة أن هذه العوامل ليست مترابطة. تبلغ تكاليف التأمين ، حتى بالنسبة لشركة كبيرة ، 1٪ من حجم المعاملات. سيتعين على المطورين تخصيص أموال لهذه التكاليف من ميزانيتهم.
كائن
يشمل تأمين مسؤولية المنشئ للبناء المشترك حماية مصالح ممتلكات العملاء. هذه الصفقة مفيدة في المقام الأول للمشترين. يمكن للشركة تأمين المسكن بالكامل او الشقق بشكل منفصل
العملاء
تم إبرام الاتفاقية لصالح المساهمين. في ظل ظروف معينة ، سوف يتلقون دفعة. يتعهد المطور بتسليم كائن عالي الجودة وموثوق. تلتزم شركة التأمين بإخطار العميل بالتغييرات في المعاملة ودفع المكافآت. إذا تغير أصحاب الأسهم أثناء عملية البناء ، فيجب الإشارة إلى ذلك في العقد ، حيث يتم إعداد مستند منفصل مع المشارك التالي.
شركات التأمين
لا تميل جميع الدوائر المتكاملة إلى صياغة مثل هذه الاتفاقات. ويعتقد أن هذا النوع من المعاملات يجلب الخسائر. علاوة على ذلك ، يجب على الشركة تلبية متطلبات معينة:
- تعمل في السوق لأكثر من 5 سنوات ؛
- تلبية متطلبات الاستقرار المالي ؛
- لديك نظرة تنموية إيجابية للفترات المستقبلية ؛
- أن يكون لديك ما لا يقل عن 400 مليون روبل متداولة ، وكذلك رأس مال مصرح به بمبلغ 120 مليون روبل.
فارس
تأمين المنشئ لتكاليف البناء المشتركةمكلفة. كان متوسط المعدلات في عام 2015 0.5-0.8٪. بالنسبة للعقود طويلة الأجل ، يمكن تخفيض التعريفات بنسبة 10-30٪. تحدد شركة التأمين (IC) نفسها المعدل ، وتحسب أيضًا معاملات النسبة المئوية السنوية ، حيث يوجد دائمًا احتمال أن يتجنب المطور تمامًا الوفاء بالالتزامات.
ما الذي يحدد المعدل:
- مشاركة المطور في الحيازة
- تجربة إيجابية للمعاملات السابقة: الموعد النهائي ، عدد الأشياء ، العمل في مناطق مختلفة ، لا شكاوى.
- الاستدامة المالية.
- الدعم القانوني: توفر جميع المستندات والتصاريح.
- مرحلة البناء
- الموعد النهائي.
- عدد المساهمين
تنفيذ العقد
لتسجيل DDU ، يجب على المطور تقديم اتفاقية إلى Rosreestr. للقيام بذلك ، تحتاج إلى جمع المستندات التالية:
- إعلان المشروع
- إذن للقيام بأعمال البناء ؛
- شهادة تسجيل الدولة ؛
- اتفاقية بناء مشتركة ؛
- نسخة من المستندات القانونية ؛
- دراسة جدوى
- نسخة من البيانات المالية ؛
- بيانات عن الدائنين ؛
- شهادة عدم وجود تأخير في سداد القروض المصرفية.
ما هو محمي
تأمين مسؤولية Builder للبناء المشترك يعني ضمناً دفع تعويض إذا لم يفِ المطور بالالتزامات ، وهو ما تم تأكيده بقرار من المحكمة أوإفلاس الشركة. لا يتم دفع المبلغ في حالة التجميد في فترة البناء أو تمديد فترة التشغيل. المبلغ يعتمد على سعر العقد. لا يمكن أن يكون أقل من:
- تكلفة الكائن ؛
- متوسط سعر السوق لـ 1 متر مربع. م من المساكن بالمنطقة
يحدد القانون أيضًا الحد الأقصى لمقدار الأقساط.
الحالات التالية معترف بها كتأمين:
- توقف البناء
- إفلاس مطور ؛
- عدم الحصول على سكن
- رفض إرجاع الموارد المادية ، إلخ.
تغييرات تشريعية
في عام 2014 ، تم تعديل القانون الاتحادي رقم 294 ، والذي بموجبه أصبح تأمين المسؤولية لمطور المشاركة في رأس المال في البناء إلزاميًا الآن. يتم صياغة العقود من قبل المطورين أنفسهم. كما يختارون مع من يوقعون العقود: مع شركة ، أو بنك ، أو شركة متخصصة.
جميع أعضاء شركة التأمين الإجباري مسؤولون بالتضامن والتكافل. إذا تم إجراء صفقة مع أحد البنوك ، فسيتم قضاء الكثير من الوقت في جمع الأوراق. يجب دفع وديعة 30٪ من قيمة الغرض ، والتي تكون بمثابة ضمان للمؤسسة المالية. بالإضافة إلى ذلك ، يضع البنك المركزي متطلباته الخاصة لمثل هذه البنوك:
- الحد الأدنى لمدة 5 سنوات ؛
- رأس المال المسجل 200 مليون ؛
قيمة العقار 1 مليار روبل
من المربح للمطورين الحصول على قرض أكثر من إصدار ضمان. المؤسسات المالية أيضااعتبر تأمين اتفاقية المشاركة في رأس المال في البناء منتجات مربحة.
من الأفضل توقيع عقد مع شركة. في مواجهة المنافسة القوية ، تحاول شركات التأمين جذب العملاء بتعريفات وأسعار منخفضة. يظل السعر على هذه المعاملات ثابتًا طوال مدة العقد. يتم دفع تأمين مسؤولية البناء عن البناء المشترك بعد اكتمال العمل. ميزة أخرى هي سرعة الأعمال الورقية. المؤمن عليه هو المطور نفسه والمستفيد هو المساهم. يتم تحديد طريقة التوفير لكل مسكن على حدة.
تأمين مسؤولية البناء للبناء المشترك
الشركات مطالبة بتقديم ضمانات. غالبًا ما تكون هذه هي الأرض التي سيتم تحديد موقع الكائن عليها. بالإضافة إلى ذلك ، يصف المستند كيفية تأمين الالتزامات. يتم توقيع الأوراق قبل تسجيل الدولة لاتفاقية المشاركة الأولى وصالحة حتى يتم تسليم الكائن. إنهاء الصفقة لا يعفي الشركة من التزامها بدفع تعويض عن الحالات التي حدثت خلال فترة سريانها.
يمكنك تأمين المنزل بأكمله أو كل شقة على حدة. الخيار الأول غير مربح. يحتاج المطور إلى إيداع مبلغ كبير على الفور للتأكد من بيع جميع الشقق. المشكلة الثانية أنه بموجب مثل هذه العقود يصعب تحديد المستفيد
يدخل المستند حيز التنفيذ من لحظة إضافة الدفعة الأولى. لا ينص تأمين المطور للبناء المشترك بموجب العقد على حق الامتياز. باقي شروط الصفقة معيارية:
- تتعهد شركة التأمين بإبلاغ المساهمين بمبلغ التعويض المدفوع ؛
- يمكن للشركة رفع دعوى انحدار ضد المطور ؛
- تلتزم شركة التأمين بإخطار جميع المالكين بالإنهاء المبكر للعقد ؛
- مدة الاتفاقية تعتمد على مدة البناء
مبلغ الاسترداد يعتمد على السعر والأسعار. يجب أن تتجاوز قيمة المساحة الإجمالية للمسكن. تقرر الشركة نفسها كيف سيتم السداد: دفعة واحدة أو على أقساط
مشاكل تأمين مسؤولية المطور في البناء المشترك
هذه الصفقة محددة للغاية. في الواقع ، نحن نتحدث عن حماية المخاطر المالية للمطور. الشركات لديها خيار - لإصدار سياسة أو ضمان. الخيار الثاني هو الأفضل ، لأن المؤسسات الائتمانية لديها بالفعل آلية ثابتة وأنظمة تسجيل ، ومتخصصون يقومون بتقييم المخاطر ، فضلاً عن الهياكل التي تنظم إكمال العمل قيد التقدم. لا تستطيع SC التباهي بهذه المزايا. لكنهم يقدمون معدلات منخفضة. اعتاد الناس على حقيقة أن الخدمات المصرفية باهظة الثمن. هذا صحيح لأن المخاطر في التجارة عالية. على الرغم من التعديلات التي أدخلت على القانون ، زادت التعريفات على الشركات أيضًا.
تأمينتنص مسؤولية المطور في البناء المشترك على الأثر التراكمي للخسائر. في حالة الأزمات (انخفاض الطلب على الإسكان ، زيادة في معدلات الرهن العقاري) ، سيتكبد جميع المطورين خسائر دفعة واحدة ، وليس مشاركًا واحدًا فقط في السوق.
مشكلة أخرى هي عدم القدرة على إعادة التأمين على المخاطر حتى في السوق الخارجية. في الممارسة الدولية ، يتم استخدام السندات (الضمانات) في مثل هذه العمليات. لكن عملهم غير منصوص عليه في التشريع الروسي. الاختلاف الرئيسي لمثل هذا المنتج هو أن شركة التأمين يمكن أن تأخذ منشأة تحت الإنشاء كتعهد.
رفع البنك المركزي متطلبات شركات التأمين التي يمكنها تقديم خدمات للمطورين - زيادة الحد الأدنى لرأس المال. هذا يضيق بشكل كبير دائرة شركات التأمين المحتملة - حتى 19 منظمة. الشركات التي كانت تمثل 80٪ من العقود مع المطورين قد تركت القائمة الجديدة. ما سيحدث لهم الآن غير معروف. على الأرجح ، سيكون من الضروري إبرام عقود جديدة مع شركات من القائمة "البيضاء". إذا تم إلغاء الترخيص ، يكون IC مسؤولاً عن المعاملات التي تم إبرامها مسبقًا في غضون 6 أشهر. ثم يقوم إما بإنهاء المستندات أو نقل المحفظة والالتزامات إلى مشارك آخر في السوق. بخلاف OSAGO أو تأمين المسؤولية لأصحاب مرافق الإنتاج الخطرة ، لا تشمل هذه الخدمة أنواعًا أخرى من الحماية ، مثل صناديق التعويض التي من شأنها أن تتعامل مع المدفوعات للمواطنين بعد إفلاس شركة التأمين. سوق الأسهمبناء المساكن شيء عظيم. لكن لا توجد طريقة راسخة لتنظيم أنشطة المطورين حتى الآن.
