أصبحت المشاركة في رأس المال منتشرة على نطاق واسع في روسيا. تجذب الشركات المستثمرين ، فهي تبني منزلًا بأموالها ، والذي يصبح بعد ذلك ملكًا للأخير. وبذلك يمكنك شراء شقة بالتقسيط وسداد الديون قبل اكتمال البناء. لكن هذه ليست كل الفرص التي يوفرها البناء المشترك. ما يحتاج أطراف الصفقة إلى معرفته حول هذه العملية ، وما يجب الانتباه إليه - تابع القراءة.
الفروق الدقيقة
من الناحية النظرية ، كل شيء بسيط وواضح ، لكن في وسائل الإعلام يتم تغطية هذه العملية بطريقة سلبية. لماذا يحدث هذا؟ مصالح أطراف الصفقة محمية بموجب قانون البناء المشترك ، الذي تم اعتماده في عام 2004. قدم متطلبات صارمة للمطورين. في الوقت الحالي ، هذه هي الوثيقة التنظيمية الوحيدة التي تنظم البناء المشترك. ما الذي يحتاج العميل معرفته عند إبرام العقد؟
المطور والهدف من الصفقة. إذا كانت الشركةتعمل في السوق ، ولديها عدد من العناصر المنفذة ، ومن ثم يمكن اعتبارها شريكًا في العقد. الاتصال بالمنظمات التي لم يتم التحقق منها ، وخاصة الأشخاص الذين يعقدون صفقة لأول مرة ، لا يستحق كل هذا العناء.
قانون "البناء المشترك" رقم 214 ينطبق فقط على العقود التي تحمل نفس الاسم. أي صياغة أخرى غير مسموح بها. إذا اقترح المطور التوقيع على "اتفاقية الاستثمار" ، فإنه يحاول تجنب انتشار متطلبات مثل هذه اللوائح: قانون "البناء المشترك" ، والقانون الاتحادي "بشأن حماية المستهلك".
قبل التصديق على المستندات ، اطلب من الشركة الحصول على تصريح بناء ، واكتشف مكان إعلان المشروع ، واقرأه. بموجب القانون ، يعد النشر مطلبًا إلزاميًا للمطور.
تعتبر اتفاقية البناء المشتركة منتهية من لحظة تسجيل الدولة. خلاف ذلك ، سيتم اعتباره غير صالح. يجب أن تحتوي الورقة على وصف للكائن ، والموعد النهائي للتحويل ، والتكلفة وإجراءات الدفع ، وضمان.
التحقق من المستندات
FZ تنص على أنه لا يمكن للشركة جمع الأموال إلا بعد الحصول على إذن ونشر إعلان المشروع وتسجيل الملكية. إذا لم يتم استيفاء أحد هذه الشروط على الأقل ، فيجوز للمواطن المطالبة باسترداد الأموال مع الفائدة. يتم احتسابها بمضاعفة معدل إعادة التمويل. وفقًا للعقد ، يجب على الشركة بناء عقار خلال فترة محددة ، وبعد الحصول على إذن منالهيئات الحكومية للتكليف بتحويلها إلى المشارك في المعاملة. يوافق الطرف الآخر على دفع السعر المتفق عليه وقبول الشيء (إذا كان مصرحًا به).
يجب تسجيل عقد مكتوب للمشاركة في رأس المال في البناء. فقط بعد ذلك سيصبح ساري المفعول. قبل التوقيع على المستندات ، يحق للمواطن التعرف على مثل هذه الأوراق:
- المستندات التأسيسية للمطور ؛
- شهادة تسجيل الدولة ؛
- شهادة التسجيل الضريبي ؛
- التقارير السنوية المعتمدة لآخر ثلاث فترات عمل ؛
- تقرير التدقيق
تحسين أمان المعاملات
اعتبارًا من عام 2014 ، دخل معيار القانون الاتحادي "بشأن تأمين مسؤولية المطورين" حيز التنفيذ ، والذي ينطبق على البناء المشترك. ماذا يعني ذلك؟ في حالة التخلف عن السداد أو إفلاس الشركة ، سيتمكن الشخص من إعادة الأموال. أثناء تسجيل حالة المستندات ، يجب على المطور تقديم عقد تأمين ضد المسؤولية أو ضمان. في السابق ، كان من الممكن تقديم ضمانات كضمان للمعاملة
الفروق الدقيقة في التأمين
أبرم العقد لصالح المستفيد - مواطن أو كيان قانوني جمعت أمواله للبناء.
حدث مؤمن عليه - أداء كامل أو غير لائق لالتزامات المطور ، وهو ما يتم تأكيده بقرار من المحكمة.
فترة صلاحية المستند مماثلة لتلك المحددة في اتفاقية البناء المشتركة. لكن المستفيد قد يحصل على تعويض حتى بعد عامين من انتهاء نقل العقاريتم احتساب الحد الأدنى لمبلغ التأمين على أساس تكلفة السكن. لكن لا يمكن أن يكون أقل من سعره في السوق.
هذه هي الطريقة التي يتم بها تأمين حقوق الملكية. ينص القانون الاتحادي أيضًا على إجراءات التسوية التالية:
1. تم توقيع اتفاقية ضمان. إذا لم يفِ المطور بالتزاماته أو لم يقدم إجابة واضحة خلال الفترة المتفق عليها ، فيمكن للعميل التقدم بطلب مماثل إلى البنك الضامن.
2. تم تأمين الصفقة بموجب عقد تأمين. يجب على المستفيد التقدم إلى الشركة أو شركة التأمين التعاوني (OVS) خلال فترة التقادم المحددة لموضوع الرهن. ينص القانون على أن الدفع يجب أن يتم في موعد لا يتجاوز ثلاثين يومًا من تاريخ تقديم المستندات. في نفس الوقت لا يهم وجود ديون المطور لشركة التأمين. تنطبق هذه اللائحة فقط على العقود المبرمة بعد 2013.
طرق تأمين الالتزامات
لقد نظرنا بالفعل في الطرق (وفقًا للقانون) التي يمكن للعميل بها إعادة الأموال التي تم إنفاقها. ومع ذلك ، فإن وجود هذا البند في العقد لا يضمن دفع التعويض. يمكن إدخال شروط وبنود مختلفة في المستند ، والتي يمكنك من خلالها تأخير وقت الوفاء بالالتزامات. وكل هذا"إذا" قد لا تتجاوز القانون.
عندما يكون البناء بطيئًا أو لا يبدأ لفترة طويلة ، يجوز للعميل ، دون انتظار الموعد النهائي ، أن يطلب إنهاء المستند في المحكمة. يتم توفير هذا الاحتمال إذا:
1) كان هناك إنهاء أو تعليق لبناء منزل ، والذي يتضمن كائنًا مشتركًا ، في ظل وجود ظروف تشير إلى أن الكائن لن يتم نقله إلى المشارك في المعاملة خلال الفترة المحددة في المستند ؛
2) هناك تغييرات أكثر أهمية في وثائق المشروع ، بما في ذلك تصحيح كبير لحجم كائن المشاركة ؛
3) يوجد انخفاض او زيادة في اجمالي عدد الشقق في المبنى الجديد
ما الذي تريد معرفته أيضًا حول البناء المشترك؟
يجب تحديد تاريخ تشغيل الكائن بوضوح (على سبيل المثال ، "في موعد لا يتجاوز 15/10/14"). في كثير من الأحيان ، يستخدم المطورون العبارة الإعلانية: "في الربع الرابع من عام 2014." هذه الصياغة غير صحيحة. بعد شهرين من التاريخ المحدد ، يجوز للمساهم إنهاء اتفاقية البناء المشتركة من جانب واحد. كل ما عليك القيام به هو إرسال إشعار خطي. يلتزم المطور بإعادة الأموال المستلمة إلى حساب العميل في غضون 20 ساعة عمل تقويمية ودفع غرامات له. أو قم بإيداع هذا المبلغ على وديعة مفتوحة باسم المساهم
يتم احتساب التكلفة الإجمالية للشقة المشار إليها في المستندات من سعر المتر المربع للسكن مضروبة فيمساحة الغرفة. يجب أيضًا سرد هذه الأرقام. يجدر أيضًا الانتباه إلى وصف معلمات مساحة المعيشة: الموقع ، الطابق ، العنوان ، المنطقة ، عدد الغرف. فترة الضمان للشقة المبنية 5 سنوات
عند دراسة المستندات ، يجدر الانتباه إلى النقطة التي يجب على صاحب المصلحة دفع تكاليف المرافق والتشغيل منها. إذا كان هذا العنصر غائبًا ، فإن الالتزام ينشأ من لحظة التوقيع على عقد قبول ونقل الشقة ، وليس التكليف.
مشاكل لا مفر منها
أحيانًا "ينسى" المطورون عن عمد تضمين بعض العناصر في المستند. ولكن قد يتعرض العميل لخسائر مادية حتى إذا تم تنفيذ اتفاقية البناء المشترك بشكل صحيح. ماذا يعني ذلك؟ يمكن للمطور تعيين حقوق الملكية لكيان قانوني آخر. في هذه الحالة ، سيبيعه حقوق جميع الشقق عمليًا بسعر التكلفة. ثم تقوم الشركة الوسيطة بسعر السوق بتخصيصها لأصحاب الأسهم. للوهلة الأولى ، لا ينبغي أن يكون هناك أي مشاكل. ومع ذلك ، في حالة وجود خطر البناء غير المكتمل أو إفلاس المطور ، يجوز لصاحب المصلحة تقديم مطالبات بناءً على المبلغ المحدد في العقد. لكن الشقق بيعت بالتكلفة وليس بسعر السوق.
مخطط مشترك آخر
تسجيل عقود البناء المشتركة يعد تنازليًا لحظة دخولها حيز التنفيذ. لكن في كثير من الأحيان يستخدم المقترضون مخططًا مختلفًا. يعرضون التوقيع على عقد مبدئي. يحتوي تقريبًا على نفس العناصر الموجودة فيبشكل أساسي ، باستثناء المعلومات حول دخولها حيز التنفيذ. لا تخضع مثل هذه المستندات للتسجيل الحكومي الإلزامي. في هذه الحالة ، يتوصل الطرفان إلى اتفاق شفهي على أن يدفع المشارك الثاني على الفور جميع الأموال مقابل الشقة. يتعهد المطور بالدخول في العقد الرئيسي للمشاركة في البناء في وقت ما في المستقبل. المساهم على يقين من أن الصفقة تم تنفيذها بشكل صحيح. لكن هذا المخطط "الرمادي" فقط يأخذ الوثيقة خارج نطاق القانون.
ها هي مناورة شعبية أخرى. يبرم المطور اتفاقية مع المشتري ، موضوعها ليس الالتزام بنقل الملكية إلى المساهم ، بل شيء آخر: تمويل الأنشطة الاستثمارية ، والتنازل عن حق المطالبة بالعقار ، وما شابه ذلك. بمعنى ، يتم تحديد جوهر المستند بالكامل من خلال محتواه. ولكن بناءً على مطالبة المساهم ، يجوز للمحكمة إبطالها ، لأنه في الواقع تم إنشاء المستند من أجل التهرب من المسؤولية بموجب القانون رقم 214.
في الصباح - التسجيل في المساء - مال
لا تعتبر الاتفاقية نافذة إلا بعد إدخال بياناتها في Rosreestr. حتى هذه اللحظة ، لا يحق للمطور قبول الأموال. لذلك ، يجب تسجيل هذه اللحظة في المستند. لا يستحق تصديق تصريحات الموظفين بأنه سيتم تسجيل المستندات "من قبل المجموعة بأكملها" لاحقًا ، لكن الأموال للبناء مطلوبة الآن. في حالات نادرة ، تكون هذه التأكيدات صحيحة. يستغرق نقل كل وثيقة إلى الغرفة على حدة الكثير من الوقت. ولكن يمكن أن ينخدع العميل. لذلك ، من الأفضل اللعب بأمان والانتظار حتى يتم تسجيل معاملة الأسهم.اعمال بناء. قد يصر المطور على الدفع المسبق. ولكن في هذه الحالة اطلب إظهار العقد الخاص بهذا الشيء الذي تم إبرامه بطريقة مماثلة. يحتوي المستند المسجل على ختم وختم وتوقيع الشخص المسؤول عن Rosestra ورقم. إذا تم سداد المعاملة بأموال الرهن ، فيجب إثبات ذلك بختم الرهن.
في كثير من الأحيان ، لا يرغب المطورون أنفسهم في التحايل على القانون وتلقي الأموال قبل اكتمال الأعمال الورقية. لكن في هذه الحالة يحتاجون إلى ضمانات إضافية. على سبيل المثال ، خطاب اعتماد مفتوح في أحد البنوك. يتبرع العميل بأموال لها وقت توقيع العقد. لكن المطور لن يتمكن من الوصول إليهم إلا بعد تسجيل المشاركة في رأس المال في بناء المنزل. يضمن هذا الإجراء في الوقت نفسه ملاءة العميل ويسمح لك بالامتثال للقانون.
قبول الكائن من المطور
ماذا تريد أن تعرف عن البناء المشترك في مرحلة التكليف بالشقة؟
أولاً ، يجب التعامل مع هذه العملية بمداولات. توضيح جميع الأسئلة قبل التوقيع على المستندات. يجب أن تنعكس جميع أوجه القصور المحددة في الكتابة في فعل عدم الامتثال للكائن. تعتبر التزامات المطور بموجب القانون مستوفاة من لحظة توقيع وثيقة قبول ونقل ملكية المباني. يحق للمشترك أن يطلب الإزالة المجانية لأوجه القصور أو تخفيض سعر المعاملة. إذا تم تحديد العيوب بالفعل أثناء التشغيل ، فإن المطور ملزم بتعويض العميل عن إزالتها.
ثانيًا ، لا تستسلم للإقناع. فيما يلي الأكثر شيوعًاتهدف مخططات عمل المطورين إلى الضغط على العميل:
- يطلبون توقيع الأوراق ، مؤكدين أنه سيتم إصلاح جميع المشكلات لاحقًا ؛
- ادعي أنهم سيضعون "فعلًا مختلفًا" يعكس جميع المطالبات ؛
- هدد أنه في حالة انتهاك شروط العمل الورقي ، سيتعين على العميل دفع غرامة لرفض الشيء.
مساعدة مختصة
هناك الكثير من الفروق الدقيقة التي تحتاج إلى الاهتمام بها. لذلك ، من الأفضل طلب المساعدة من متخصص يعرف كيفية إعداد المستندات بشكل صحيح للبناء المشترك ، وما تحتاج إلى معرفته ومراعاته في كل مرحلة من مراحل المعاملة. يقدم المتخصصون المتخصصون المساعدة في المجالات التالية:
- اختيار مطور ، والتحقق من وثائقه.
- مرافقة إجراءات توقيع الأوراق: تحليل العقود ، وتقديم المشورة بشأن المخاطر المحتملة ، والتفاوض بشأن التغييرات في الشروط.
- تحضير وتقديم المستندات للتسجيل.
- مرافقة العميل عند قبول الشيء ، وتنظيم الأمور المتعلقة بأوجه القصور في المبنى ، والمواعيد النهائية ، ودفع الغرامة ، بما في ذلك في المحكمة.
- رسم إنهاء المستند: التحكم في إرجاع المبلغ المدفوع ، وتحصيل الغرامات ، والفوائد على استخدام الأموال المقترضة ، وكذلك التعويض عن الخسائر التي تزيد عن الغرامة (الدفع لخدمات المحامين). في مجالات مماثلة ، يتم تقديم المساعدة في إنهاء اتفاقية أولية ، اتفاقية استثمار ، قرض ، إلخ.
الخلاصة
يمكنك شراء شقة في السوق الأولية عن طريق ملء البناء المشترك. ما الذي يحتاج المتداول إلى معرفته؟ الكثير من الفروق الدقيقة. البدء بقواعد اختيار المستعير المناسب وتنتهي بخصائص تعبئة شهادة القبول. لذلك من الأفضل الاستعانة بخدمات محامٍ متمرس يرافق العميل في جميع مراحل المعاملة
