كثير من الناس يفضلون شراء الشقق في مرحلة تشييد مبنى سكني. هذا يسمح لك بشراء الأشياء بتكلفة مخفضة. هذه العملية تسمى المشاركة في رأس المال في البناء. من أجل حماية صاحب المصلحة بشكل موثوق من فقدان الأموال ، يجب على المرء أن يتعامل بكفاءة مع اختيار المطور ، وكذلك دراسة عقد تم وضعه بعناية. هذا هو المستند الذي يحمي حقوق مشتري الأشياء غير المكتملة.
جوهر المشاركة في رأس المال
تفترض العملية أن المباني متعددة الشقق يتم بناؤها على حساب مشتري الشقق في المستقبل. يستثمرون في بناء منزل وبعد التكليف يمكنهم تسجيل ملكية الشقة.
يتم تنظيم العملية بموجب قانون خاص للقانون الاتحادي رقم 214 "بشأن البناء المشترك" ، ويتم إجراء تغييرات مختلفة عليها بانتظام لضمان حماية حقوق أصحاب الأسهم. السمات الرئيسية للمشاركة في رأس المال في البناء ما يلي:
- تظهر حقوق والتزامات كل طرف فقط بعد ذلكتوقيع العقد
- تحدد DDU جميع الفروق الدقيقة في التعاون ، ولديها إشارات على اتفاقيات مختلفة ، والتي تشمل اتفاقية استثمار وعقد ، بالإضافة إلى تقديم الخدمات والبيع والشراء ؛
- شقة تم شراؤها بموجب اتفاقية كهذه وتقع في منزل غير مكتمل
- في ظل هذه الظروف ، يتم جذب العديد من حاملي الأسهم ، مما يجعل من الممكن للمطور بناء كائن بأقل استثمار خاص من المال ؛
- ليس فقط فردًا ، ولكن أيضًا شركة يمكن أن تصبح مساهمًا ؛
- لا يمكن للمشاركين التأثير في تغيير المشروع ، والاختصاصات والشروط الأخرى لبناء المنزل.
في كثير من الأحيان ، يواجه المواطنون الذين يشترون شققًا في منازل قيد الإنشاء الاحتيال أو إفلاس المطورين. في هذه الحالة ، حقوق المساهمين محمية بموجب أحكام DDU. في المواقف الصعبة ، يمكن تنفيذ التنازل عن المشاركة في رأس المال في البناء لشركات أخرى أو لأشخاص مشاركين في جمع الأموال.
اللائحة التشريعية
عند شراء منزل في منشأة غير مكتملة ، يجب الانتباه إلى أحكام القانون الأساسي للقانون الاتحادي رقم 214. تم اعتماده في عام 2004 ، وهو الذي ينظم جميع العلاقات التي تنشأ بين المطورين وأصحاب الأسهم. كان هناك العديد من التغييرات والتعديلات على هذا القانون التشريعي. وهي مقسمة إلى أجزاء وفقرات عديدة ، لكل منها غرضه الخاص. التغييرات والأحكام الرئيسية تشمل:
- القواعد المشار إليهاصياغة وإنهاء اتفاقية المشاركة في رأس المال في البناء ؛
- يتم تحديد إمكانية نقل الحقوق إلى أطراف ثالثة ؛
- هناك مسؤولية جنائية للمطورين إذا لم يفوا بالتزاماتهم بموجب الاتفاقية ؛
- بكل الوسائل ، يجب على المطورين فتح حسابات خاصة مخصصة لتحويل الأموال من قبل أصحاب الأسهم ، ويمكن استخدام الأموال حصريًا لبناء المنشأة ؛
- يجب أن يكون للمطورين موقعهم الرسمي الخاص ، والذي يكشف عن جميع المعلومات المتعلقة بعملهم ، والتي تشمل المشاريع والتصاريح والمستندات الأخرى.
الآن يفتح جميع المطورين حساب ضمان مصممًا لتحويل الأموال إلى أصحاب الأسهم. يشير القانون الاتحادي بشأن المشاركة في البناء المشترك إلى أن هذا الحساب يغلق فقط بعد الاستخدام الكامل للأموال. مثل هذه الشروط لا يمكن أن تكون عقبة أمام التنازل عن الحق.
بالإضافة إلى ذلك ، ينص التشريع على الحاجة إلى إنشاء صندوق تعويضات. يتم تمثيله بالتأمين لأصحاب الأسهم ، لأنه إذا لم يفي المطور بالتزاماته لسبب ما ، فسيتم تغطية الخسائر لحاملي الأسهم على حساب الأموال من هذا الصندوق.
مزايا وعيوب
استخدام DDU لشراء منزل له العديد من المزايا لكل مشتري منزل ، ولكن من المهم النظر في عيوب معينة لمثل هذا القرار. تعتبر المشاركة في البناء المشترك للأشياء العقارية محفوفة بالمخاطرهناك دائما احتمال أن المطور سوف يفشل في الوفاء بالتزاماته لأسباب مختلفة.
| الايجابيات | سلبيات |
| يتم تحديد تكلفة منخفضة على الأشياء ، وهي أقل بكثير من سعر الشقق الجاهزة في السوق الأولية أو الثانوية | سيتعين عليك الانتظار طويلاً بما يكفي لإكمال السكن ، لذلك يتم استغلال هذه الفرصة من قبل الأشخاص الذين لديهم بالفعل مكان للعيش |
| يقدم العديد من المطورين أقساطًا لكامل فترة بناء المنزل ، مما يتيح لك شراء شقة بدون المبلغ الأولي المطلوب من الأموال عند إعداد DDU | في كثير من الأحيان ، يتعين على أصحاب الأسهم التعامل مع التأخير في تسليم كائن ، لذلك يصبح من الضروري تحصيل عقوبة من خلال المحاكم |
| تلقي السكن مكفول بموجب القانون ، لذلك سيظل أصحاب الأسهم قادرين على الاعتماد على شقة أو تعويض الخسائر | إذا ، لأسباب مختلفة ، تجاوزت الشقة الحجم المتفق عليه مسبقًا بالمربع ، فسيتعين عليك دفع مبلغ معين من الأموال |
| يفرض القانون متطلبات صارمة ومتعددة على المطورين ، لذلك يمكنك التأكد من مصداقية الشركة | ليس من غير المألوف مواجهة الاحتيال ، على سبيل المثال ، يبيع المطور شقة واحدة لعدة مساهمين أو تستخدم مخططات أخرى للتحايل على القانون ، مما يؤدي إلى الحاجة إلى التقاضي |
|
إذا لم تقم الشركة بتسليم المنزل بحلول التاريخ المحدد ، فيمكن لأصحاب الأسهم الاعتماد على غرامة جيدة ، محسوبة لكل يوم تأخير |
في كثير من الأحيان تعلن شركة إفلاس نفسها مما يؤدي إلى نقل المنزل إلى مطور آخر وكل هذا يؤثر سلبا على وقت بناء الكائن |
بسبب الإيجابيات والسلبيات المذكورة أعلاه ، يجب على كل شخص أن يقرر بشكل مستقل ما إذا كانت المشاركة في رأس المال في البناء مناسبة ومفيدة له.
كيف تشتري منزل على DDU؟
لا تعتبر العملية معقدة للغاية ، ولكن للتأكد من أنها مربحة وفعالة ، يجب على المشترين المحتملين اتباع خطوات متسلسلة معينة.
قبل الاتصال بالمطور ، من المهم معرفة المراجعات عنه ، ودراسة الوثائق الرسمية ، وكذلك التحقق من سرعة تنفيذ بناء منزل معين.
الحصول على تفاصيل الشركة
بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى التأكد من أن الشقق تُباع وفقًا لـ DDU من قبل مؤسسة موثوقة بالفعل وموثوقة ومسجلة رسميًا. يشير القانون الاتحادي بشأن المشاركة في البناء المشترك إلى الحاجة للحصول على معلومات حول المطور:
- يجب أن تمثلها شركة مسجلة رسميًا ؛
- من المرغوب فيه أن تكون المؤسسة قد قامت بالفعل ببناء مرافق وتشغيلها ؛
- يجب ألا يكون هناك تقاضي مفتوح ضد المنظمة ؛
- يجب إدخال جميع المنازل السابقةالعملية ضمن إطار زمني محدد مسبقًا ؛
- جميع المستندات المقدمة على موقع المنظمة تمت دراستها بعناية ، وتشمل المشاريع وتصاريح العمل والإعلانات وغيرها من الأوراق ؛
- يجب أن يكون للشركة حقوق في الموقع الذي تجري فيه عملية بناء المنشأة.
إذا كانت هذه المستندات والأذونات مفقودة ، فلا يوصى بإعداد DDU مع المطور.
ما هي المعلومات التي يحتوي عليها الإعلان؟
اهتماما خاصا بدراسة إعلان البناء. يجب أن يكون موجودًا في مصادر مفتوحة قبل 14 يومًا من إبرام الاتفاقية الأولى مع أصحاب الأسهم. يجب أن تحتوي هذه الوثيقة على معلومات مهمة لكل مشارك في البناء. وهذا يشمل:
- الاسم والعنوان القانوني للشركة المطورة
- تصاريح العمل مذكورة ؛
- تشير إلى التراخيص التي تم الحصول عليها مسبقًا ؛
- تناسب فترة صلاحية الترخيص ؛
- يسرد جميع مؤسسي الشركة ؛
- بالنظر إلى الأشياء التي تم تركيبها في الماضي لمدة ثلاث سنوات من تشغيل الشركة ؛
- بيان النتائج المالية للعمل ؛
- معطى الحسابات الدائنة والمدينة ؛
- يشير إلى معاملات أخرى على أساسها تم جمع الأموال للبناء.
يتم إبرام عقد المشاركة في رأس المال مع أصحاب الأسهم فقط بعد أن يشتري المطور أو يستأجر الأرض التي تم التخطيط لبناء المنزل فيها.
ماذا يجبتضمين وثائق المشروع؟
تعتبر وثيقة مهمة لكل مشارك في البناء. يجب تكوين الوثائق ونشرها قبل 14 يومًا من لحظة إبرام الاتفاقية الأولى مع المساهم. المعلومات الأساسية من المشروع تشمل:
- معلومات عن المطور ؛
- معلومات عن جميع المؤسسين ؛
- بيانات عن الوضع المالي للشركة
- تصاريح و تراخيص البناء
- الفترة التي يتم التخطيط خلالها لبناء الكائن ؛
- موقع المنزل تحت الانشاء
- ممتلكات الشركة
- تكاليف البناء والمقاولين المعنيين.
يُسمح بتغيير المعلومات في وثائق المشروع إذا تغير الوضع المالي للشركة في ربع واحد. علاوة على ذلك ، يجب نشر كل هذه التعديلات في مصادر مفتوحة.
الفروق الدقيقة في صياغة اتفاقية
بمجرد التحقق من جميع المعلومات المتعلقة بالمطور ، من الممكن إعداد DDD معه إذا كان موثوقًا به وتم التحقق منه. تعني المشاركة في رأس المال في البناء بالضرورة تنفيذ هذه الوثيقة المعينة ، لأن الأوراق الأخرى لن تحمي أصحاب الأسهم على أساس أحكام القانون الاتحادي رقم 214.
بالطبع يحتوي هذا المستند على معلومات:
- موضوع الاتفاقية الذي يمثل الشقة ، ومربعها ، وعدد الطوابق ، وعدد الغرف ، وحجم ووجود شرفة أو لوجيا ، والعنوان الدقيق ، وتوافر وسائل الاتصال المختلفة ، فضلا عن مجموعة منمعلمات فنية أخرى ؛
- سعر العقار ؛
- أمر الدفع ؛
- الموعد النهائي لتشغيل المنزل ؛
- مدة فترة الضمان التي يجب ألا تقل عن خمس سنوات ؛
- الطريقة التي سيتم بها نقل الشقة الجاهزة لأصحاب الأسهم ؛
- شروط على ضرورة استكمال المباني السكنية.
مع الإعداد الصحيح لوثيقة المشاركة في رأس المال في البناء ، سيتم حماية أصحاب الأسهم بشكل موثوق من الاحتيال من قبل المطور أو من إفلاسه. بعض المطورين يعرضون الفرصة للدفع مقابل شقة بالتقسيط
تسجيل العقد
بعد إبرام الاتفاقية يشترط تسجيلها رسمياً. فقط في ظل هذه الظروف يتم تنفيذ البناء المشترك بشكل قانوني. تشير شروط المشاركة إلى أنه من الضروري إعداد DDU وخطة للمنشأة وإقرار مشروع ووثائق شخصية للمشتري ، وبعد ذلك يتم نقل هذه الوثائق إلى Rosreestr.
تستغرق عملية التسجيل حوالي 10 أيام. لهذا ، سيتعين على المواطنين دفع 350 روبل.
ما هي الحقوق التي يمتلكها أصحاب الأسهم؟
بناءً على DDA ، يتمتع مشترو المنازل بالعديد من الحقوق المختلفة. وتشمل هذه:
- إذا تأخرت المواعيد النهائية لتشغيل المرفق ، فقد يُطلب من المواطنين دفع غرامة بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال في البناء ؛
- بعد تسجيل الاتفاقية ، يتعهد المساهمون بالمنطقة نفسها والشيء الذي يتم بناؤه عليها ؛
- مسموح بهوضع عقد للتنازل عن حق المطالبة بالاتفاق ؛
- الشقة الجاهزة تقبل فقط عند اصدار عقد نقل خاص
- إذا تم الكشف عن مخالفات جسيمة أثناء تفتيش المسكن فلا يجوز توقيع العقد وبعد ذلك يجوز لصاحب المصلحة المطالبة بتصحيح النواقص
إذا تم تحديد مشاكل مختلفة بعد بدء استخدام السكن ، فعلى أساس فترة الضمان ، قد يطلب المشتري من المطور التخلص منها.
كيف يتم إنهاؤها؟
شروط إنهاء هذا العقد مكتوبة مباشرة في فقراته. قد تكون هناك أسباب مختلفة لذلك. في أغلب الأحيان ، يكون إنهاء اتفاقية المشاركة في البناء المشترك مطلوبًا إذا فشل المطور في الوفاء بالتزاماته ، على سبيل المثال ، لم يتم تشغيل المنزل في الوقت المحدد ، أو كانت هناك انتهاكات كبيرة ، أو أن المساحة بالقدم المربع للعقار لا تتوافق مع الحجم المحدد مسبقًا.
بالتأكيد سيتم تسجيل عملية الإنهاء رسميًا.
الخلاصة
وهكذا ، تعتبر مشاركة المواطنين في البناء المشترك طريقة شائعة للحصول على عقارات غير مكلفة وعالية الجودة. في الوقت نفسه ، من المهم اختيار المطور بشكل صحيح ، والذي يتم وضع DDU معه بشكل أكبر. يجب أن يحتوي هذا المستند على النموذج المحدد وأن يحتوي على جميع المعلومات الضرورية عن المشاركين.
بناءً على DDU ، يتمتع مشتري المنزل بالعديد من الحقوق التي يمكنه الدفاع عنها في دعوى أو في المحكمة.
