ما هو البناء الجاري؟ في أوقات الاقتصاد غير المستقر ، يتم "تجميد" عدد من الأشياء التي يتم بناؤها بموجب عقود البناء في مرحلة البناء. يحدث هذا لأسباب مختلفة - نقص التمويل أو مواد البناء ، إلخ. في مثل هذه الحالات ، يمكننا التحدث عن البناء قيد التنفيذ.
البناء غير المكتمل - التعريف
ما هي هذه الأشياء؟ لا يحتوي التشريع الحالي على تعريف مباشر لهذا المصطلح. يشير القانون المدني للاتحاد الروسي في مادته رقم 130 (الجزء 1) إلى العقارات (العقارات) كل ما يتعلق بالأرض (باطن الأرض ، قطع الأرض ، إلخ). السمة الرئيسية للأشياء غير المنقولة هي أنه لا يمكن نقلها دون التسبب في ضرر غير متناسب لغرضها. وهذا يشمل أيضًا المباني المشيدة والأشياء "غير المكتملة" التي سيتم مناقشتها. هناك استنتاج واحد فقط - التيارالتشريع يصنف بشكل لا لبس فيه "العمل الجاري" على أنه من العقارات.
وهكذا ، يفسر قانون التخطيط العمراني للاتحاد الروسي مفهوم كائن مثل المبنى (أو الهيكل ، الهيكل) ، الذي لم تكتمل عملية البناء الخاصة به. هذا لا يشمل المباني المؤقتة - نحن نتحدث عن الأكشاك والسقائف وما إلى ذلك. تبين الممارسة القضائية أنه في نزاعات محددة ، يجب على القضاة الرجوع إلى الوضع القانوني للأشياء قيد الإنشاء ، أي نظامهم القانوني.
على سبيل المثال ، إذا كان هناك أساس مشيد بالفعل بجدران مبنى على قطعة أرض ، فمن المستحيل تحريك هذا الكائن دون التسبب في ضرر غير متناسب به. هذا ، بحكم التعريف ، يشير إلى العقارات. الخلاصة: عند تحديد حالة الشيء المتنازع عليه ، تأخذ المحكمة في الاعتبار أولاً وقبل كل شيء خصائصه المادية الأساسية ، وعندها فقط - وجود أو عدم تسجيل الدولة للحقوق الخاصة به.
الأمر ليس بهذه البساطة
في الوقت نفسه ، الممارسة القضائية مليئة بالخلافات حول هذه القضية. مجموعة الآراء حول هذه القضية واسعة للغاية. يعتبر بعض الفقهاء ، كهدف تشييد قيد التنفيذ ، أي مبنى في طور إعادة الإعمار أو البناء ، ومع ذلك ليس لديه تصريح بالتشغيل. لا يأخذ هذا التعريف في الاعتبار الظروف المهمة التي تتمثل في إمكانية إيقاف عملية بناء كائن أو إيقافها في بعض الأحيان لأسباب متنوعة.
بناءً على أحدث تعريف ، هذه الخصائص موجودة بالفعللا يمكن أن يسمى أمثلة على البناء غير المكتمل. في الوقت نفسه ، لا يمكن عزوها لمجمل مواد البناء ، حيث أن بعضها ، المستخدم في البناء ، فقد خصائصه الأصلية.
تنص المادة 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي على وجوب تسجيل حق الملكية ، بما في ذلك الممتلكات المنشأة حديثًا ، والتي يمكن تصنيفها على أنها عقارات. بموجب هذا التعريف ، تقع الأشياء "قيد التقدم".
كيفية التعرف على "غير مكتمل"؟
لنأخذ في الاعتبار المتطلبات الأساسية لكائن قيد الإنشاء:
- وجود اتصال قوي بقطعة الأرض التي يتم بناء الكائن عليها (مع استحالة التحرك دون التسبب في ضرر).
- تخصيص كائن فردي.
- وجود حقيقة تعليق أو حفظ أو إنهاء نهائي لعملية تشييد هذا المبنى (الهيكل).
دعونا نتخذ قرارًا نهائيًا: مثل هذا الكائن يمكن أن يعني وحدة معينة من العقارات ، أعمال البناء التي تم إيقافها أو تعليقها أو تعطيلها.
الاعتراف بملكية كائن تحت الإنشاء
إذا تم النظر سابقًا في مثل هذا التشريع في شكل مجموعة من مواد البناء جنبًا إلى جنب مع العمالة المستثمرة ولم يكن له علاقة بموضوعات معاملات القانون المدني ، فحينئذٍ مع التعديلات على القانون المدني للاتحاد الروسي (في مقالها رقم 130) تم إدراجهم في قائمة الأشياء المتعلقة بالعقار. في حالة التسجيل الأولي لكائن قيد التقدمالبناء ، وفقًا لإحدى وجهات النظر الأكثر شيوعًا ، يجب على المرء أن يتحدث من لحظة إنهاء العقد فيما يتعلق به.
هذا هو النهج السائد في أغلب الأحيان في الممارسة القضائية الحالية. في الإصدار الجديد من القانون ، لم يعد تسجيل حقوق ملكية هذه الأشياء مرهونًا بالحاجة إلى إجراء معاملات معينة معها. ما هو الاستنتاج من هذا؟ درجة الاستعداد لمثل هذا الكائن تشير فقط إلى المعايير الوصفية. بعد تنفيذ إجراءات التسجيل الحكومية وفقًا للإجراء المنصوص عليه في القانون ، يمكن تصنيف مثل هذا المبنى قانونًا على أنه موضوع من القانون المدني مع جميع النتائج المترتبة على ذلك.
بمعنى ، يمكننا التحدث عن ظهور كائن قانوني جديد تمامًا ومتكامل ومستقل. يتم تسجيل الحقوق في كائن قيد التنفيذ عن طريق إجراء إداري على أساس قائمة وثائق معينة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن الاعتراف بهذا الحق بقرار من المحكمة.
التفاصيل التشريعية الدقيقة
تشير مثل هذه الحالات إلى التحكيم والمحاكم ذات الاختصاص العام. إن أصعب قضية في هذه الفئة من النزاعات هي لمن يعطي حق الملكية بالضبط - للمستثمر أو العميل أو المقاول. في هذه الحالة ، هناك العديد من التناقضات والفروق الدقيقة القانونية. عند النظر في هذه الفئة من الحالات ، يتم قبول عدد من المستندات كدليل ، والتي تحتوي على تأكيد ملكية قطعة أرض ، وتوافر رخصة بناء ، ومجموعة من التصميمات ومستندات أخرى لمنشأة بناء رأس المال ، إلخ.
لسوء الحظ ، تحتوي القواعد القانونية في هذا المجال من العلاقات على عدد من التناقضات ، وبالتالي يمكن تفسير التشريع في هذا الجزء بمعنى واسع إلى حد ما. هذا يؤدي إلى سوء المعاملة من قبل مختلف أصحاب المصلحة. وتجدر الإشارة إلى أن هذه العلاقات القانونية تحتاج إلى تنظيم إضافي أكثر تفصيلاً من أجل سد الثغرات الموجودة في الإجراءات القانونية وتحقيق الوحدة في الممارسة القضائية القائمة.
فلنتحدث عن مبنى قيد التقدم
لتتمكن من تسجيل بناء غير مكتمل ، يجب أن تكون قطعة الأرض التي يتم تنفيذها مملوكة أو مؤجرة ، أو يجب أن يكون لمالكها الحق في التملك الموروث مدى الحياة أو الاستخدام الدائم. وفقًا للتعريف (الاسترجاع ، تشتمل العقارات على كل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ولا يمكن نقله دون التسبب في ضرر غير متناسب للعنصر) ، ويترتب على ذلك أن امتلاك مؤسسة رأس المال شرط لا غنى عنه لشيء يدعي مثل هذا عنوان
كائن قيد الإنشاء ، بحكم تعريفه ، لا يمكن أن يكون موضوع عقد مثل هذا العقد ، الذي لم يتم إنهاء صحته. خلاف ذلك (القانون المدني للاتحاد الروسي ، المادة رقم 740) ، يظل للمقاول الحق في مواصلة العمل ، أي أن حقوق الأطراف الثالثة المزعومة ستتم. كما ينص القانون رقم 122-FZ في مادته رقم 25 ، على ملكية مثل هذا البناء غير المكتملمستحيل بدون رخصة بناء مشروع مع وصف تفصيلي للعنصر ووثائق تنظم حقوق ملكية قطعة ارض.
إذا تم استيفاء جميع الشروط المذكورة أعلاه ، فإن مالك "قيد التنفيذ" لديه كل الأسباب لإصدار كائن تشييد رأسمالي في العقار. حتى يتم تسجيلهم ، فإن أي معاملة تتعلق بالكائن لن تعتبر صالحة بموجب القانون.
نقطة أخرى مهمة هي إضفاء الطابع الرسمي بشكل صحيح على الحق في قطعة الأرض التي تشغلها "غير مكتملة". تنص المادة 222 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه إذا تم بناء العقارات على قطعة أرض غير مخصصة لهذا الغرض ، فإنها تحصل على حالة البناء غير المصرح به. الحصول على حق الملكية في هذه الحالة أمر مستحيل ، والعنصر المركب عرضة للهدم.
ما هي المستندات المطلوبة لتسجيل البناء قيد التنفيذ؟
حزمة الأوراق اللازمة تتكون من:
- طلب تسجيل غرض قيد الانشاء (حقوق ملكية له).
- وثيقة الهوية.
- إيصالات دفع واجب الدولة.
- مستندات لقطعة أرض - إثبات ملكية أو عقد إيجار.
- تصاريح من السلطات المختصة للبناء على هذا الموقع بالذات.
- وصف مستلم من سلطات BTI (الخطة الفنية للبناء قيد التنفيذ)
تقديم كامل حزمة المستندات لغرفة التسجيل
كيف حالكالمعاملات مع هذه الأشياء؟
كما ذكرنا سابقًا ، يعتبر كائن "العمل قيد التنفيذ" الذي تم تنفيذه بشكل صحيح من العقارات. هذا هو السبب في أن أي معاملة لشراء أو بيع إنشاءات قيد التنفيذ تشبه معاملة أي عقار آخر. يجب على المشتري الذي يرغب في شراء "عمل قيد التنفيذ" الانتباه إلى النقاط التالية:
- توفر المستندات التي تؤكد تسجيل الكائن ؛
- حضور قرار السلطات بشأن تخصيص الأرض للبناء ؛
- مخطط الكائن المذكور أعلاه قيد التنفيذ ؛
- توافر جميع الوثائق المطلوبة (التقديرات الفنية والتصميمية) ؛
- المستندات التي تؤكد إنهاء عقد إنشاء المنشأة.
يجب الإشارة إلى جميع البيانات التي تحتوي على خصائص العقار بما في ذلك موقعه على أراضي الموقع في عقد بيع العقارات.
يتم وضع عقد مماثل وفقًا لنموذج محدد بدقة ، ويلزم مراعاته من قبل جميع المشاركين في المعاملة.
مميزات إبرام عقد بيع "غير مكتمل"
- يجب أن يتم كتابته مع تسجيل الدولة. إذا لم يتم مراعاة شكل العقد ، فهذا يؤدي إلى بطلانه.
- كما هو الحال مع أي معاملة ، يجب الإشارة إلى تفاصيل أطراف العقد - مع بيانات جواز السفر ، والعناوين السكنية ، وما إلى ذلك.
- يجب تحديد موضوع العقد بوضوح أي البيانات الواردة فيهيجب أن يسمح بالتحديد الدقيق لبيع أي كائن معين موضع تساؤل. تتضمن هذه البيانات بشكل أساسي العنوان الذي يقع فيه المبنى.
من الضروري مراعاة وجود عناوين "إنشاءات" و "بريدية". يشار إلى عنوان "البناء" في رخصة البناء ويحدد المكان الذي يتم فيه توفير موقع بناء الكائن. قد لا يتطابق العنوان "البريدي" معه. لا يمكن تخصيصها للمنزل إلا بعد الانتهاء من لجنة القبول. يجب أن تؤخذ هذه التناقضات في الاعتبار عند إعداد الوثائق لعملية الاستحواذ المخطط لها.
من بين أشياء أخرى ، يجب تحديد سعر الكائن.
يجب أن يُدرج بالتفصيل مجموعة الأشخاص الذين لديهم الحق في الاستخدام.
يجب احترام حقوق الملكية المباعة من قبل أطراف ثالثة. عند إجراء معاملة ، تقع على عاتق البائع مسؤولية إخطار المشتري بذلك. يمكننا التحدث عن حقوق المستأجرين أو المستأجرين أو الضمانات القائمة أو الاستخدام مدى الحياة. في حالة عدم الوفاء بهذه الالتزامات ، يحق للمشتري المطالبة بتخفيض سعر البيع أو إنهاء كامل للعقد مع تعويض عن جميع الخسائر.
النقل النهائي للعقار بين البائع والمشتري بقبولها من قبل الأخير يتم في الوقت الذي يوقع فيه الطرفان على ما يسمى. صك التحويل
ما هي الأشياء التي تعتبر مباني غير مصرح بها؟
حسب القانون أي مباني أو منشآت أو منازل أومقامة على قطع أرض غير مخصصة لهذه الأغراض ، تم إنشاؤها دون الحصول على تصاريح لذلك ، وتم بناؤها بمخالفة جسيمة للتخطيط العمراني والأعراف والقواعد الأخرى. في حالة وجود واحدة على الأقل من العلامات المشار إليها أعلاه ، يتم تصنيف الهيكل على أنه إنشاء غير مصرح به. لا يمكن الاستحواذ على ملكيته إلا في حالة صدور قرار بذلك من جهة قضائية.
ما هي المستندات التي تؤكد انتهاء عقد البناء؟
يمكن أن تكون:
- اتفاق الأطراف أو قرار محكمة بإنهاء مثل هذه الاتفاقية.
- إقرار بقبول وتسليم المنشأة عند إتمام المقاول لمرحلة معينة من العمل ، إلى جانب اتفاق لتعليق التشغيل الإضافي للعقد.
- مستندات أخرى حول إنهاء العلاقات التعاقدية بطريقة قانونية (يمكننا التحدث عن استحالة الأداء ، تصفية المقاول ، إلخ)
إذا تم تنفيذ بناء كائن عقاري من قبل عدة أشخاص ، فيمكن إبرام اتفاقية شراكة بسيطة بين جميع المشاركين في البناء. في هذه الحالة ، نحن نتحدث عن الملكية المشتركة المشتركة للكائن المحدد. في حالة استقطاب الموارد المالية من المستثمرين من قبل المطور فإننا نتحدث عن فشل العميل في الوفاء بالتزاماته تجاه المستثمرين بسبب استحالة إتمام البناء. ثم لا يملك المستثمرون حقوقًا في جزء معين من الكائن.
كيف تجعل مبنى سكني "غير مكتمل"؟
إذا كنت ترغب في إضفاء الطابع الرسمي على موضوع البناء قيد التنفيذ (مبنى سكني)وبالتالي ، يجب عليك زيارة العنوان الذي توجد به الإدارة الإقليمية للتخطيط العمراني والهندسة المعمارية. لا تنس أن تأخذ معك حزمة مستندات تتكون من:
- طلبات التسجيل و التكليف
- جواز السفر (وثيقة هوية أخرى).
- المستندات اللازمة للأرض.
- جميع التصاريح والموافقات اللازمة لتطوير هذا الموقع.
- مشروع بناء كوخك
- المواصفات الخاصة بتزويد المنشأة بالمرافق
- إيصالات دفع واجب الدولة.
- جواز سفر مساحي للمبنى الخاص بك.
يحتوي الأخير على معلومات موجزة عن المنزل قيد الإنشاء مع مخطط بياني للمنطقة. يجب أن تتضمن هذه الوثيقة بالضرورة جواز سفر مساحي للموقع الذي يقع فيه المنزل. إذا تم بيع المنزل بدون جواز السفر هذا ، فلن يتم تنفيذ المعاملة. في هذه الحالة ، لا يشترط جواز السفر الفني لشيء بناء غير مكتمل ، ولكن كملحق لجواز السفر المساحي ، يجب أن تكون هناك خطة فنية لأي منزل ، حتى لو لم يكتمل.
ماذا تفعل إذا كانت المستندات مفقودة؟
إذا حاولت جاهدًا ، فمن الممكن عمل "غير مكتمل" حتى في حالة عدم وجود الأوراق اللازمة. في هذه الحالة ، يجب أن تتصرف كما لو أن بناء الكوخ قد بدأ للتو. تتكون خطة العمل خطوة بخطوة من:
- كتابة تطبيق لكل ما يلزمتصاريح ، والتي بدونها ستكون مجرد مطور غير مصرح به.
- قدم طلبًا لمشروع منزل منتهي ، مشابه للمشروع الذي تم إنشاؤه ، بموافقته الإلزامية.
- صياغة خطة فنية للمبنى مع ممثل BTI
- أمر في الغرفة المساحية لجواز سفر الكائن.
مع مجموعة كاملة من الوثائق التي تم جمعها ، يجب أن تمر بإجراءات التسجيل في قسم الهندسة المعمارية والتخطيط الحضري.
كبديل ، من الممكن أن تكتب إلى سلطات BTI طلبًا للتسجيل من قبل موظفي مكتب الكائن - منزلك غير المكتمل. هذا خيار مكلف إلى حد ما ، لكنه يوفر عليك الوقت والأعصاب.
إذا كنا نتحدث عن دارشا غير مكتملة ، فإن حزمة المستندات تكون مبسطة إلى حد ما - لا يمكنك تقديم تصريح بناء وتقتصر على خطة مساحية. في حالة بناء كوخ أو منزل ريفي سكني ، يجب أن تكون حزمة المستندات كاملة.
من الممكن تسهيل تنفيذ جميع الأوراق اللازمة في حالة طلب أو شراء مشروع قياسي لمنزل سكني من شركة إنشاءات موثوقة.
كيف يتم نقل البناء قيد التنفيذ؟
كما في حالة كائن مكتمل ، يتم النقل عن طريق إعداد وتوقيع القانون المناسب ، المسمى بشهادة قبول التحويل. عندما يتعلق الأمر بالبناء قيد التنفيذ ، والذي يتطلب إكمال أو إكمال أعمال معينة (على سبيل المثال ، التشطيب) ، يجب أن تنعكس التركيبة الكاملة لهذه العيوب في العقد الموقع في وقت القبول.
على أساسمن شهادة القبول المعتمدة ، يمكن دفع العمل المنجز بموجب شروط العقد بشكل نهائي.
حول حقوق "العمل الجاري"
ليس سراً أنه في السنوات والعقود الأخيرة كان الوضع في سوق البناء غير مستقر اقتصاديًا. في هذه الحالة ، من بين جميع أنواع البناء قيد التنفيذ ، نتحدث عن العقارات غير التجارية ، أي الإسكان. تظهر العديد من الحالات من الممارسة أنه في كثير من الأحيان ، في ظل وجود مشاكل مالية ، يحاول المطورون تأخير عملية نقل المباني المشيدة بالفعل إلى أصحاب الأسهم. في بعض الأحيان يختارون الإفلاس تمامًا
ما الذي يجب على المساهم فعله لحماية مصالحه المشروعة؟ في مثل هذه الحالة ، فإن فرصة الاعتراف بملكيته للعقار الذي هو جزء من موضوع البناء قيد التنفيذ (المشاركة) ستأتي إلى الإنقاذ. للقيام بذلك ، انتقل إلى المحكمة.
عند جمع المستندات لرفع دعوى ضد مطور لم يف بالتزاماته ، يجب مراعاة عدد من النقاط:
- يتم النظر في مثل هذه الفئات من القضايا من قبل المحاكم في الموقع (إقليميًا) لعنصر البناء المشترك المعني.
- يشير إلى أن الكائن قد اكتمل بالفعل ، ولكن لم يتم تشغيله. إذا كان المطور يلعب للوقت (أي أننا نتحدث عن تأخير في أداء التزاماته) ، فإن هذا الظرف لا يمكن أن يكون بمثابة أساس لاستئناف قضائي بهدفالاعتراف بملكية المساهم للكائن
في بعض الأحيان في الممارسة القضائية ، توجد أمثلة (كاستثناء) عندما يتم الاعتراف بملكية حصة من كائن عندما تكون درجة استعداد كائن قيد الإنشاء من 75 ٪. لكن يمكن اعتبار هذه الحالات بالأحرى استثناء. احتمالية الحصول على قرار محكمة مرضي تكون عالية في الحالة التي تكون فيها درجة إتمام المبنى قيد الإنشاء 90٪ أو أعلى. علاوة على ذلك ، فإن تزويد المحكمة بدليل على جاهزية المنزل هو الشغل الشاغل لصاحب الأسهم (المدعي).
أيضًا:
- في بيان دعواه ، لا يمكن للمساهم أن يطالب بالاعتراف بملكية كائن "العمل الجاري" بأكمله. حقه هو المطالبة فقط بجزء متناسب من الكائن ، المشار إليه في العقد المبرم مع المطور. في كثير من الأحيان ، يقدم أصحاب الأسهم الأميون قانونًا مطالبة بالاعتراف بملكية "شقة" أو "مرآب" أو "مساحة سيارة". يجب التوضيح هنا أنه حتى يتم تشغيل وحدة البناء المشترك رسميًا ، بالمعنى القانوني لا يمكن اعتبارها عقارًا كامل الأهلية.
- ظهور حق الملكية هذا ممكن فقط لشيء متاح ، يمكن تحديد الموقع داخل الكائن قيد الإنشاء (المبنى ، المنزل) بوضوح. يتم ذلك بناءً على شروط العقد ووثائق المشروع المتاحة.
- يحق للمساهم أن يلجأ إلى المحكمة لمثل هذه الدعوى فقط في حالة اكتمالهاالوفاء بالتزاماته بموجب العقد المبرم مع المطور من حيث السداد.
في حالة إجراءات الإفلاس ضد المطور ، لا يمكن الاعتراف بهذا الحق في شقة أو وحدة أخرى من البناء المشترك إلا عندما يتوفر الإذن لتشغيلها ، ووقع الأطراف على صك التحويل قبل التاريخ الذي رفعت فيه محكمة التحكيم دعوى الإفلاس.
